Ипотека на зарубежную недвижимость в 2020 году

Испания

Испания долгое время была одной из самых популярных стран для российских инвесторов. После кризиса спрос немного снизился, но сегодня интерес российских граждан к испанской недвижимости постепенно возвращается.

Ипотека в Испании доступна нерезидентам — правда, если обладатели ПМЖ могут получить в кредит до 80% стоимости недвижимости, то нерезиденты — только 50-70%. А минимальная сумма займа составляет €50 000. Россиянину могут дать ипотеку на 5-25 лет, причем последний платеж должен быть внесен до 65 лет заемщика.

Процентные ставки могут быть фиксированными, плавающими и смешанными. Если остановиться на фиксированной ставке — это более предсказуемо и безопасно, но такая ставка будет превышать плавающие. Популярностью, как правило, пользуются именно плавающие ставки, но здесь никто не застрахован от их роста. Такая ставка зависит от Euribor, средней процентной ставки, по которой европейские банки кредитуют друг друга в евро.

В начале 2019 года российские граждане могут рассчитывать на плавающую ставку 4,1-5% годовых или фиксированную — 5,5-7% годовых. Выплаты должны покрывать не более 30-35% дохода заемщика за месяц.

По данным портала Numbeo, квадратный метр в центре испанских городов в среднем стоит €2 862.

Процентная ставка по ипотеке в странах Евросоюза

Средняя ставка ипотечного кредита в Германии составляет 1,5–2,0 % годовых. В последнее время в стране особенно распространены займы с фиксированной ставкой, которая неизменна в течение всего периода кредитования.

Как правило, ипотеку погашают ежемесячными аннуитетными платежами, то есть равными суммами в течение всего периода кредитования. В эти платежи включён и возврат тела кредита, и проценты банка за предоставление ипотеки.

Клиент может договориться с банком о возможности досрочного погашения кредита — скорее всего, в этом случае ставка кредитования будет выше. Если такая возможность не была предусмотрена заранее, клиенту придётся оплатить штраф.

Возможны также займы на условиях плавающей ставки. Такие ставки пересматриваются каждые 1–2 квартала в соответствии с динамикой Euribor (средняя ставка межбанковского кредитования), к которой прибавляется маржа отдельного банка (1,5–2 %). Плавающая ставка ниже фиксированной, но связана с бóльшими рисками. Поскольку Euribor уже достигла отрицательных значений, велика вероятность, что в ближайшем будущем она начнёт расти.

Кредиты с плавающей ставкой без возможности досрочного погашения — самые дешёвые и самые рискованные для заёмщиковmembio / Depositphotos

Хотя ипотека в Европе доступна для иностранцев с достаточным для этого уровнем дохода, нельзя сказать, что любое европейское государство без исключения легко даст гражданину РФ такую возможность.

Если рассматривать вариант с взятием ипотеки в одной из стран Евросоюза, следует обратить внимание на те, в которых этот вид кредитования развит лучше всего. Это Великобритания, Франция, Германия, Австрия, Дания, Швеция, с недавних пор Испания.

Для россиян непросто взять ипотеку в Болгарии; сложности с взятием жилищного кредита могут возникнуть в Хорватии, Латвии и Литве.

Говоря о выгоде оформления ипотеки в Европе, в первую очередь стоит обратить внимание на величину процентной ставки по кредиту. Можно отметить страны ЕС, в которых ипотечный кредит берется с перспективой большой переплаты, но считающаяся высокой ставка в 5% не идет ни в какое сравнение с обычными российскими ставками в 14-18% и льготными в 9-10%.

Многие россияне рассматривают варианты ипотеки в странах Европы, не входящих в Евросоюз.

Страна Европы Средний срок кредитования, лет Усредненная ставка, % Макс. сумма кредита от общей стоимости, %
Исландия 40 1,5 80
Лихтенштейн 20 2,2 90
Монако 15 1,9 80
Черногория 25 4 80
Швейцария 15 1,8 90

В Швейцарии ипотека чаще всего берется на срок в 15 лет. Однако существуют программы, по которым ипотека может браться пожизненно. Если же заемщик умирает раньше, чем выплачивает кредит полностью, этим занимаются его наследники.

Процентная ставка ипотеки в Монако одна из наиболее низких. Но, как и в ряде других стран Европы, ипотеку не выдают на жилье эконом-класса. Если планируется покупка жилья стоимостью менее 500 000 €, Монако –неподходящий для россиянина вариант.

Ипотека на зарубежную недвижимость в 2020 году

Лихтенштейн предлагает неплохие условия по ипотеке, но максимальный срок кредитования невелик.

Поэтому при выборе страны, в которой будет приобретаться недвижимость, нужно обращать внимание на условия оформления ипотеки, а не только на процентную ставку. Только рассмотрение всех условий оформления и выплаты ипотеки позволит выбрать удобные условия жилищного кредитования.

Пакет документов, предоставляемый в иностранный банк, отличается единообразием независимо от страны Европы. В него входят:

  1. Документы, подтверждающие личность заемщика;
  2. Анкета с указанием личных и контактных данных;
  3. Любые документы, подтверждающие платежеспособность (справка о доходах, финансовая отчетность по предпринимательской деятельности; при наличии взятых ранее и погашенных в российском банке кредитов можно взять в нем справку или выписку, подтверждающую надежность клиента);
  4. документы на недвижимость и иную собственность (предварительный договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из реестра, фото и описание приобретаемой недвижимости, при необходимости договор аренды).

Процедура одобрения и оформления ипотеки может быть охарактеризована как стандартная по Европе. Она проходит через несколько стадий.

  • Подбор объекта покупки – квартиры, дома и т.п;
  • Проверка возможности купить выбранную недвижимость в ипотеку;
  • Составление и подписание соглашения о резервировании объекта недвижимости;
  • Выбор ипотеки из предлагаемых местными банками программ;
  • Предоставление банку документов и заявки на рассмотрение;
  • Оценка покупаемой недвижимости;
  • Выплата первоначального взноса;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Страхование (объекта недвижимости, жизни и здоровья заемщика).

Переданные банку документы обычно рассматриваются в течение 1-1,5 месяцев. В случае одобрения заявки банк предоставляет соискателю документ, в котором указывается сумма и срок кредитования. Этот документ можно предъявлять продавцу для доказательства серьезности намерений по отношению к покупке.

Почитать по теме  Личный кабинет интернет-банкинга

При взятии ипотеки в Европе наибольшей сложностью является доказательство россиянином платежеспособности, поскольку правдивость информации во многих представляемых им документов по объективным причинам проверить сложно. Хорошим доказательством будет постоянная занятость гражданина РФ в стране, где планируется ипотека. Не помешает и наличие в иностранном банке активного счета – зарплатного, депозитного.

Среди других проблем, возникающих при оформлении ипотеки за рубежом, являются:

  1. Незнание местных законов;
  2. Языковой барьер;
  3. Дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотеки (налогом на покупку недвижимости, услугами нотариуса и риэлтора, переоформлением прав собственности, банковскими услугами).

Одним из путей решения проблемы может быть обращение к банкам РФ, способным оказывать услуги по ипотечному кредитованию в Европе гражданам РФ. Их немного, но они есть. Так Сбербанк предлагает гражданам России варианты с оформлением ипотеки на недвижимость в Чехии.

Для оформления ипотеки от заемщика не потребуется ВНЖ или ПМЖ – достаточно будет иметь действующую шенгенскую визу на момент подписания кредитного заявления и ипотечного договора. Ипотека может быть взята на готовое и строящееся жилье.

Процентная ставка по программе «Ипотека без границ», связанная с приобретением жилья в Чехии через Сбербанк, может составлять 1,99% (для граждан с ВНЖ в Чехии), 2,49% (для граждан с ПМЖ в Чехии) и 4,99% (для граждан РФ, не имеющих ВНЖ или ПМЖ).

Однако понятно, что российский банк в этом случае является посредником, требующий не разовых (как риэлтор), а постоянных выплат, и ипотечная ставка устанавливается не без выгоды для банка-посредника, коим является и Сбербанк.

Несмотря на ряд сложностей, ипотека на жилье в странах Европы – денежная инвестиция с хорошими перспективами, и многие россияне уже успели оценить ее преимущества перед аналогичным отечественным продуктом.

Казалось бы, вся территория ЕС имеет одну общую экономическую зону, цивилизованную конкуренцию и интеграцию финансовых передвижек, действующие банки расходятся по многим критериям: условиям к клиентской базе, правилам регистрационных и сделочных решений.

Грабительскую политику кредитования наших граждан в банках России невозможно поставить в один ряд с лояльной и доступной политикой банковских структур ЕС. Экономика Евросоюза стабильна и устойчива, кредиты на покупку и строительство жилья выдаются со смешными процентами от 1,5 до 3.

Ипотечные кредиты в Германии

Вот средняя годовая ставка по ипотечному кредитованию на двадцатилетний срок:

  • в Хорватии- 5,38%;
  • в Австрии -2,09%;
  • в Нидерландах – 2,60%;
  • в Болгарии – 4,87%;
  • в Швеции – 1,85%;
  • в Латвии – 2,93%;
  • В Литве – 2.00%;
  • на Мальте – 3,67%;
  • в Эстонии -2,34%;
  • в Германии – 1,89%;
  • во Франции – 2,09%;
  • в Финляндии – 1,47%;
  • в Италии – 2,57%;
  • в Ирландии- 3,87%;
  • в Дании – 2,21%;
  • в Чехии – 2,00%;
  • в Польше – 3,76%;
  • в Португалии – 2,81%;
  • в Румынии -3,32%;
  • в Люксембурге -1,94%;
  • в Словакии – 1,92%;
  • в Словении- 3,60%;
  • на Кипре – 4,13%;
  • в Великобритании – 3,22%;
  • в Испании – 2,25%;
  • в Венгрии – 5, 79%;
  • в Бельгии – 2,46%;
  • в Греции – 4,34%.

Государства, не вошедшие в Европейское содружество: Исландия, Швейцария, Монако, Лихтенштейн, Черногория имеют большой разброс предложений по ставкам и срокам возврата кредита.

Условия займов тоже разные:

  1. Уровень жизни швейцарцев позволяет взять самый популярный ипотечный заём с возвратом через 10 или 15 лет. Пожизненный срок также весьма распространён, в случае смерти кредитора, бремя выплат ложится на наследников.
  2. В Монако недвижимость невероятно дорогая. Вы вынуждены взять минимальную сумму кредита равную 500 тысячам евро. Клиентам предлагаются различные виды сделок.
  3. Для Лихтенштейна традиционным является недлительный срок выплаты, всего 20 лет, но здесь потребуют обязательный первоначальный взнос, который составит 10 процентов от рыночной стоимости предполагаемого к покупке жилья.
  4. Привлекательной для россиян является недвижимость в Черногории. Здесь каждый , кто имеет возможность подтвердить свои официальные доходы может взять кредит на ипотеку в сумме от 10 до 500 тыс. евро.

Швейцария

С точки зрения размера ставки Швейцария — самая выгодная европейская страна. Резиденты, по прогнозам банка Credit Suisse на 2019 год, могут рассчитывать на ставку от 1,2% годовых. Для иностранцев условия могут быть немного хуже: в зависимости от банка плавающая ставка для нерезидентов может составлять ориентировочно 1,8-3% годовых, а фиксированная — порядка 2-4,5%. Плавающая ставка также зависит от Euribor и может меняться каждые 6 или 12 месяцев.

При выборе недвижимости иностранцы могут рассчитывать на кредит до 50-60% стоимости объекта, причем ипотека выдается на 10 лет. По прошествии этого срока кредит можно продлить, а условия могут стать даже более выгодными. Заемщик обязуется внести последний платеж до своих 67 лет, однако в некоторых случаях этот срок продлевают, если есть дополнительные гарантии.

Несмотря на то что иностранцы достаточно свободно могут оформлять ипотеку в Швейцарии, государство позаботилось о том, чтобы банкам это было выгодно, поэтому минимальная сумма займа составляет примерно €580 000. Это значит, что недвижимость экономкласса приобрести вряд ли получится.

По данным Numbeo, квадратный метр в центре швейцарских городов в среднем стоит €9730.

Страны Евросоюза с самыми высокими процентами по ипотеке

Ниже будет приведен рейтинг стран ЕС с наиболее низкой процентной ставкой. Числовые показатели будут усреднены, поскольку:

  1. ставки для граждан страны ЕС и нерезидентов не совпадают;
  2. величина ставки колеблется под влиянием изменений величины Европейской межбанковской ставки предложения (показателя EURIBOR – Euro Interbank Offered Rate).
Почитать по теме  Долгосрочный займ онлайн рейтинг 2020
Страна Евросоюза Средний срок кредитования, лет Усредненная ставка, % Макс. сумма кредита от общей стоимости, %
Австрия 25 2,0-3,5 60
Великобритания 5 2,8-3,3 50
Германия 30 1,5-2,0 60
Испания 30 2,5 и выше 70
Португалия 35 2,5-4,0 60
Финляндия 35 1,0-2,0 75
Франция 25 1,0-2,3 60

Отмечается, что в некоторых перечисленных государствах достаточно высока сумма первоначального взноса: в Германии, Австрии и Финляндии для иностранцев она составляет 40% от общей стоимости жилья. Это связано с понятным стремлением банком обезопасить себя при ведении дел с клиентом из категории высокого риска, у которого нет европейского паспорта. И все же процентные ставки относительно невысоки.

Страна Евросоюза Средний срок кредитования, лет Усредненная ставка, % Макс. сумма кредита от общей стоимости, %
Болгария 20 8,5-9,5 70
Венгрия 30 5,5-7,0 50
Греция 30 3,5-7,2 90
Кипр 40 4,7-5,0 60
Латвия 20 4,8-6,0 70
Хорватия 30 4,5-5,7 50

И все же сравнение процентных ставок по ипотеке в членах ЕС и России говорит явно не в пользу последней, где ставка обозначается двузначными числами и проценты по льготным ипотекам высоки даже в сравнении с обычными европейскими.

Список стран ЕС, которые предлагают наиболее выгодные условия, ограничился пятью пунктами. Банки этих благоприятных для кредитования жилья стран, предлагают ставки, которые не превышают 2 процентов годовых. Только вдумайтесь – 2% в год.

В странах, где экономическая обстановка не столь благоприятная, процентные ставки на ипотеку значительно выше. При взятии займа на жильё граждане Венгрии должны отдать банкам до 5,85% в среднем, в Хорватии потребуют 5,39%, в Болгарии процент снижен до 4,85%, в Греции до 4,35% и на Кипре клиенты заплатят до 4, 14 % годовых в среднем.

  • Открытый счёт в местной банке;
  • Приобретена обязательная страховка;
  • Наличие доказательств о кредитоспособности;
  • Трудоустройство на постоянной основе;
  • Необходимо иметь полный комплект затребованных документов.

Ипотека на зарубежную недвижимость в 2020 году

В странах, где экономическая обстановка не столь благоприятная, процентные ставки на ипотеку значительно выше. При взятии займа на жильё граждане Венгрии должны отдать банкам до 5,85% в среднем, в Хорватии потребуют 5,39%, в Болгарии процент снижен до 4,85%, в Греции до 4,35% и на Кипре клиенты заплатят до 4, 14 % годовых.

Великобритания

На протяжении последних двух лет спрос на британскую недвижимость среди россиян сохранялся на достаточно высоком уровне. И конечно, кто-то рассматривает приобретение квартиры в ипотеку.

Средняя ипотечная ставка для нерезидентов варьируется в пределах 3-6% годовых. Плавающая может быть около 3%, а фиксированная — 4,5-6%. Выплаты должны покрывать не более 35-40% дохода заемщика за месяц — чем меньше, тем лучше. При этом срок кредитования может составлять от 5 лет, а далее, как и в Швейцарии, есть возможность продлить его на новых условиях.

Иностранцы-нерезиденты могут рассчитывать на заем в размере 50-70% стоимости объекта, но здесь также есть дополнительные ограничения. Ипотечные кредиты иностранцам выдают британские и латвийские банки. В британских банках действует правило: заявление должно быть на сумму не менее £1 млн (т. е. порядка €1,5 млн).

По оценкам Numbeo, квадратный метр в центре английских городов в среднем стоит €4438.

Болгария

В прошлом году Болгария стала одним из самых популярных направлений для российских инвесторов. Недвижимость в стране сравнительно недорогая, и дом у моря — достаточно ликвидный объект.

Ипотека на зарубежную недвижимость в 2020 году

По сравнению с другими европейскими странами оформить ипотеку в Болгарии дорого. Здесь россиянам приходится мириться с высокими ставками: если для граждан страны они равны 3-3,5%, то иностранцам обычно предлагают 7-14% годовых.

Но даже несмотря на такие условия, из-за низкой стоимости объектов россияне продолжают скупать болгарскую недвижимость. Тем более что банки готовы финансировать до 60-70% стоимости объекта, а погасить кредит можно в течение 20 лет. Последний платеж необходимо внести до 60 лет заемщика, если это женщина, или до 65 лет, если это мужчина.

Болгарские банки готовы предоставлять заем в размере до €100 000 — учитывая стоимость недвижимости, этого будет достаточно.

По данным Numbeo, в Болгарии квадратный метр в центре города стоит в среднем €1063.

Вид на жительство в Германии в 2020 году — процедура оформления

Управление недвижимостью в ФРГ давно является широко распространенным доходным бизнесом. Больше половины всего немецкого населения предпочитает постоянно жить в съемных квартирах и домах. Многие из них на протяжении всей жизни так и не решаются приобрести жильё, хотя бы в ипотеку.

Дело в том, что стоимость жилья, как в крупных, так и небольших немецких городах намного выше, чем, к примеру, в России. В деле приобретения жилья не помогут даже дешёвые банковские кредиты под ипотеку с низкими процентными ставками до 4% годовых. Среднестатистическая немецкая семья, в которой взрослые работают на обычных должностях, не может потянуть ипотеку не в ущерб собственному уровню жизни и достатку. Для нее доступнее оказывается просто снимать жилье в аренду.

В стране отлично выделяется классовое неравенство. Богатые люди будут и дальше богатеть, управляя доходными домами и квартирами, которые сдают в аренду. Они только будут дальше расширять свою базу владения недвижимостью. А простые немцы так за всю жизнь и не заработают на собственное жильё.

Чтобы управлять сразу несколькими объектами недвижимости необходимо зарегистрировать юридическое лицо. Как раз открытие бизнеса является основанием для оформления вида на жительство в Германии.

Почитать по теме  Ипотека для ип сбербанк какие условия получения кредита в банке для индивидуального предпринимателя дают ли ссуды бизнесменам особенности коммерческой программы

Поэтому, прежде чем приобрести недвижимость, необходимо зарегистрировать компанию в Германии. Чтобы претендовать на вид на жительство, лучше открывать организационно-правовую форму GmbH или AG, то есть общество с ограниченной ответственностью или акционерное общество.

Для GmbH минимальный размер уставного капитала составляет 25000 евро, у немецкого акционерного общества —  50000 евро. Чтобы бизнес-иммиграция стала возможной, необходимо оформить общество с ограниченной ответственностью одним учредителем, который также будет выступать генеральным директором. Во время регистрации юридических документов у немецкого нотариуса и открытия корпоративного банковского счёта учредитель должен присутствовать лично.

Бизнес план открываемой фирмы должен предварительно пройти проверку в немецких ведомствах. Его подают со всеми документами для открытия долгосрочной визы в немецком посольстве или консульстве. Оттуда бизнес-план передаётся в региональное отделение ведомства по делам иностранцев по месту планируемой регистрации бизнеса. Для иммиграции иностранным бизнесменам предъявляют следующие требования:

  • Соответствие бизнес проекта экономическим ожиданиям и целесообразности внедрения в экономику конкретного немецкого региона.
  • Доход от бизнеса должен составлять от 5000 евро в месяц на одного учредителя.
  • Высокие деловые и личностные качества бизнесмена.

Покупать недвижимость необходимо от имени созданного юридического лица. Сначала нашему бизнесмену выдадут долгосрочную визу. Затем, находясь на территории ФРГ, он получит ВНЖ на 1-2 года с правом продления. Если каждый год бизнес будет демонстрировать соответствующий уровень дохода, временный вид на жительство будут продлевать.

Есть возможность вместо юридического лица зарегистрироваться в качестве частного предпринимателя. Однако в таком случае он будет нести ответственность за все сделки с собственным имуществом. Поэтому лучше всё же открыть общество с ограниченной ответственностью.

Покупка недвижимости для любого юридического лица является инвестицией, с которой не взимаются налоги в ФРГ. Как только объекты недвижимости начнут давать прибыль, например, после сдачи их в аренду, юридическое лицо начнет платить налоги:

  • Налог на прибыль — 25%.
  • Региональный налог на предпринимательскую деятельность — до 17% в зависимости от региона.
  • Несколько других мелких налогов.

Налоговую нагрузку в Германии никак нельзя назвать низкой по сравнению с Россией. Однако это не пугает наших инвесторов, так как их привлекает более высокий уровень жизни.

Если вы хотите снизить налоговое бремя, лучше использовать форму регистрации полного товарищества — GmbH {amp}amp; Co KG. Оно состоит из двух компаний: общества с ограниченной ответственностью GmbH и коммандитного товарищества KG, в котором есть полный товарищ — собственно GmbH, и неполный собственник — физическое лицо. Общество с ограниченной ответственностью будет управлять всем бизнесом, а прибыль будет получать инвестор — бизнесмен.

Согласно постановлению Верховного суда Германии, коммандитное товарищество не относится к юридическим лицам. Соответственно, оно не платит налог на прибыль, а налог на предпринимательскую деятельность необходимо платить, когда прибыль за год превышает 24500 евро. С этой формой можно сэкономить как минимум 25% прибыли.

Так как в персональном обществе полный товарищ — GmbH, у физического лица коммандитиста нет личной ответственности за обязательства компании. Соответственно, такая форма является во всех смыслах удобной для наших бизнесменов. Она широко распространена не только среди мелких инвесторов, но также используется крупными немецкими консервами.

Открывая сразу два общества, кажется, что недостатком будут двойные расходы на обслуживание, подачу годовых финансовых отчетов и т.д. Однако при управлении недвижимостью GmbH будет вести минимальную деятельность, поэтому затраты на бухгалтерские услуги также будут минимальными.

Начинать весь процесс получения вида на жительство в Германии необходимо с оформления долгосрочной национальной визы категории D. Именно въезд в страну по этой визе позволяет далее претендовать на ВНЖ. Основания выдачи визы и вида на жительство должны быть одинаковые.

Список документов, представленный выше, необходимо подать в Ведомство по делам иностранцев — Ausländerbehörde по месту своей немецкой регистрации, либо в немецкое консульство, если заявитель ещё находится у себя на родине (для случаев учёбы или открытия бизнеса). Заявление рассматривается в среднем в течение 2 месяцев. Однако часто бывают задержки ещё на несколько месяцев.

Список документов довольно стандартный — он мало чем отличается от комплекта, который запрашивают российские банки:

  1. загранпаспорт и его копия;

  2. заполненная анкета с личными данными;

  3. справка НДФЛ за последние 2 года для физических лиц;

  4. отчетность компании — для юридических лиц;

  5. подтверждение наличия средств для первоначального взноса;

  6. документы на приобретаемую недвижимость;

  7. подтверждение независимой оценки стоимости объекта.

Как увеличить свои шансы

  • Доказать связь со страной

Отметим, что если у заемщика есть какая-то привязка к стране, то получить кредит на покупку жилья ему будет проще. Например, если ипотеку в Великобритании оформляет семейная пара и их ребенок учится в Кембридже, то банк охотнее одобрит кредит.

  • Иметь хорошую кредитную историю

Если у покупателя есть возможность оформить потребительский кредит в стране, где он покупает недвижимость — важно позаботиться о том, чтобы кредитная история была чистой, прозрачной и привлекательной для банка. И желательно погасить все текущие кредиты, прежде чем запрашивать ипотечный кредит.

  • Выбирать ликвидные объекты

Когда банк принимает решение о том, выдавать ли кредит на покупку недвижимости, он обращает внимание на то, под какой объект нужны деньги. Если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется самостоятельно продавать квартиру, поэтому она должна быть максимально ликвидной.

Загрузка ...