Плюсы и минусы досрочного погашения

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2013 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р.

Допустим, в мае 2017 года появляются 400 000 Р, которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

  1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
  2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
  3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
  4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
  5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
  6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Досрочное погашение кредита: подводные камни.

Каждому человеку с кредитом знакомо тягостное чувство, постоянно напоминающее о статусе должника. Не удивительно, что некоторые заемщики стремятся погасить кредит досрочно. Если есть возможность, почему бы ни выплатить всю сумму сразу, выбравшись из длительной кабалы? Однако не всегда погасить кредит досрочно так просто.

Погашение займов быстрее графика выгодно по причине меньшей переплаты процентной ставки. Графики платежей бывают двух типов: дифференцированными и аннуитетными. В первом случае заемщик обязан выплачивать кредит ежемесячно приблизительно равными частями, в каждую из которых включено и тело кредита, и проценты за него.

Чтобы было понятнее: к примеру, вы имеете кредит на 12 месяцев, а сумма ежемесячных платежей составляет 1000 рублей. В первые 6 месяцев в эту тысячу включено 700 рублей процентов и 300 – фактического долга. За этот срок вы успеваете погасить проценты, начисленные банком по кредиту, поэтому в последующие полгода ваша тысяча практически полностью состоит из тела кредита. Хитро, да.

Тем большей будет экономия при досрочном погашении, чем раньше вы это сделаете. Выгода от досрочного погашения определяется и сроком кредита. Если долг выдан на длительный срок, погасить его преждевременно будет наиболее выгодно для заемщика. Стоит упомянуть, что досрочных плательщиков банки «любят» так же сильно, как и злостных нарушителей.

Не всегда процесс досрочного погашения поддается схеме: пришел-оплатил-ничего не должен. Зачастую банки препятствуют столь простому алгоритму, стремясь оттянуть момент досрочного погашения. У некоторых банков существует установка, что при желании погасить долг преждевременно клиент обязан уведомить организацию за 30 дней до этого.

В отделении консультанты обязаны предоставить интересующую информацию и помочь в разрешении вопроса. Если вдруг кредитные эксперты увиливают от предоставления информации, а вы, согласно кредитному договору, обязаны известить о своих намерениях банк, пишите прямо в отделении заявление в двух экземплярах.

В нем пишите то, что согласно пункту такому-то договора вы собираетесь преждевременно погасить сумму долга, о чем извещаете банк за 30 дней до совершения платежа. Один экземпляр оставляете у банка, а на втором работник учреждения должен поставить отметку о приеме заявления. В случае отказа просите вызвать руководство или идите с бумагами в отдел документооборота – там поставить отметку обязаны.

В том случае, если отделений банка, предоставившего кредит, в вашем городе нет, отправляйте заявление заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения на адрес банка, который указан в договоре. Через 30 дней после вручения письма адресату можете вносить желаемую сумму по кредиту. Перед этим лучше уточнить у представителей банка точную суму долга, иначе на мизерный остаток могут начисляться проценты.

Досрочное погашение кредита лучше всего осуществлять в отделении банка, после чего запросить у сотрудников справку, подтверждающую отсутствие задолженности. Для собственного успокоения и перестраховки через пару месяцев можно обратиться в БКИ и запросить свою характеристику, чтобы убедиться в том, что долг числится как закрытый.

Интересно может развиваться ситуация с частичным досрочным погашением кредита. То есть в том случае, когда вы хотите внести большую сумму, чем положена по графику, но при этом не выплачиваете долг полностью. При оптимальном раскладе банк обязан пересчитать последующие платежи и уменьшить процентную ставку в них. При этом новый график должен быть оформлен в виде дополнительного соглашения к договору.

Почитать по теме  Сберанк онлайн: как открыть вклад для физического лица, условия и пошаговая процедура

Однако такое бывает редко, в основном банки поступают иначе – график остается прежним, просто кредит вы погасите раньше по срокам. При этом некую часть процентов вы переплатите, поэтому настаивайте на пересчете платежей. А в случае с досрочным погашением ипотеки без пересчета платежей никак не обойтись.

Изначально составленный график платежей регистрируется вместе с договором займа, поэтому стать полноценным владельцем недвижимости после выплаты всех средств можно лишь тогда, когда график будет подкорректирован. При наличии вместе с договором займа документа о страховке изучите и его на предмет пересмотра ежемесячных страховых взносов.

Сделайте платежи удобными

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 рублей, хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я могу Платеж после мая 2017 Срок последнего платежа Последний платеж Переплата по ипотеке
Сократить срок 15 719 Р март 2020 г. 4110 Р 498 754 Р
Уменьшить платеж 8261 Р октябрь 2023 г. 8486 Р 612 239 Р
Не вносить 400 000 Р 15 719 Р октябрь 2023 г. 15 578 Р 786 139 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

15 578 Р

Платеж после мая 2017

15 719 Р

Срок последнего платежа

март 2020 г.

Сумма последнего платежа

4110 Р

Платеж после мая 2017

8261 Р

Срок последнего платежа

октябрь 2023 г.

Сумма последнего платежа

8486 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р, несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р. И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2020 г. В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга
Почитать по теме  Есть ли минусы оформления ипотеки в Совкомбанке

Обычный метод

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Минимальный платеж не меняется

Кредит закроем в марте 2020 г.

Метод Максима Кайнера

Минимальный платеж: 15 720 Р

Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р

Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р

Продолжаем вносить 15 720 Р. Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц

В марте 2020 г. минимальный платеж будет 115 Р. Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 рублей, то за карту не нужно платить.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2018 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 рублей, а в мае 2019 — около 3700 рублей.

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2019 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 рублей, пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в экселе. Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Досрочное погашения кредита или ипотеки

Вопрос досрочного погашения кредита волнует многих. Ведь каждый человек, получивший кредит, думает о том, как бы быстрее его выплатить и сбросить с плеч этот груз. Так выгодно или не выгодно досрочное погашение? Постараемся в этом разобраться.

Плюсы и минусы досрочного погашения

Тем, кто взял ипотеку, особенно важным является вопрос ее досрочного погашения. Ведь от того, как быстро клиент ее выплатит, зависит процент общей переплаты. Но не стоит сразу поддаваться соблазну спешно закрывать долг. Ведь, кроме положительных сторон, досрочное погашение имеет и свои подводные камни, о которых следует узнать заранее. В первую очередь, при получении ипотеки необходимо тщательно и внимательно изучить договор. На что следует обратить внимание:

  1. ограничения по досрочному платежу;
  2. сроки внесения оплаты по ипотеке;
  3. распределение средств кроме основных выплат;

Во многих банках тонкость досрочного погашения заключается в процентах, особенно в той ситуации, когда ставка применяется не к остатку по кредиту, а к начальной сумме. Чтобы не столкнуться с проблемами, необходимо заранее узнать о том, есть ли в банке какие-либо ограничения по досрочному погашению кредита.

Эта мера является необходимой в тех случаях, когда снижаются доходы клиентов. Кроме того, есть люди, которые испытывают психологический дискомфорт, когда они находятся в долговых обязательствах с банком. Но ввиду сложившихся обстоятельств нет возможности решить вопрос без кредитного займа. В таком случае лучше рассчитаться с долгом заранее.

Существует немало причин, почему досрочное погашение кредитов не всегда выгодно. Одной из таких причин является инфляция. В этом случае ценность платежей снижается.

Почитать по теме  Вся правда о кэшбэке подвох обман или правда

Другой причиной отказа от досрочного погашения кредита является повышение цен на жилье. Имущество, находящееся в ипотечном кредитовании, увеличивается в цене, в связи с обстановкой на рынке недвижимости.

Подоходный налог также относится к причинам, почему не стоит погашать кредит заранее. Как вы знаете, при покупке недвижимости государством компенсируется походным налогом за прошлый год. При повышении кредитных платежей сумма этих выплат уменьшается.

Как видите, вопрос досрочного погашения весьма многогранный и непростой. Поэтому необходимо рассматривать каждый случай в отдельности и принимать решение в зависимости от ситуации и истории каждого клиента. К примеру, вы получили наследство от родственников, большую прибыль в бизнесе. В данном случае имеется смысл заранее погасить ипотеку.

Бывают случаи, когда банк самостоятельно проявляет инициативу в досрочном погашении долгового суммы. Почему это происходит и законны ли действия сотрудников банка?

Обычно выплата кредита происходит по одному из трех вариантов:

  • Первый вариант: плановое погашение. В данном случае выплаты производятся по заранее определенным датам. Клиент своевременно выплачивает долг в полном объеме;
  • Второй вариант: задержка платежей. В данном случае происходит несвоевременная оплата платежей. Здесь уже могут возникать определенные проблемы, к которым нужно быть готовыми (комиссия за задержку платежа и т.д.).
  • Третий вариант: досрочное погашение кредита. При этом договор можно расторгнуть не только по желанию клиента, но и по требованию самого банка.

Второй вариант развития событий случается редко, но и о нем не стоит забывать. В какой ситуации возможен такой результат? Банк может потребовать досрочное погашение долга, если со стороны клиента было грубое нарушение договора, большие просрочки по платежам. Такое поведение банка связано с рисками не возврата долга от нерадивого клиента. И в данной ситуации оспаривать требования банка бесполезно.

При уменьшении ликвидности залога банки также могут запросить досрочную выплату кредита. К примеру, залогом в сделке является автомобиль. И если его стоимость снизилась так, что она не способна погасить кредит, то они прибегают к решению данного вопроса просьбой о досрочной выплате. Следует отметить, что изъятие залога производится банковскими структурами очень редко и в самых крайних ситуациях.

Мало кто знает, что если клиент испытывает финансовые трудности, то требования банка о досрочном погашении являются незаконными. Поэтому, в случае, если вы потеряли работу, то требования и поведение банковской организации можно обжаловать в судебном порядке.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Плюсы и минусы досрочного погашения

Приятных вам минимальных платежей.

Загрузка ...